原标题：“提前还房贷”为什么又掀起高潮？ 提前还款潮背后的逻辑

　　只要抵押贷款利率高于财务管理利率，只要房价仍在下跌，居民预期房价下跌，就会有提前偿还贷款的动机。

　　近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。一位朋友告诉我，他最近发放了年终奖金，并计划提前偿还抵押贷款，但出乎意料的是，移动银行应用程序直接关闭了申请提前偿还贷款的功能。据报道，一些银行可以在手机上申请该功能，但发布的号码很少，每天点击显示预约已满。到柜台办理，要么窗户很少，要么排几个小时。即使预约了，也要等2-3个月。此外，提前偿还贷款通常需要支付违约金。

　　事实上，2022年提前还贷潮贯穿。为什么2023年初“提前还贷”又掀起了高潮？一方面，从2022年到现在，虽然房贷利率下降了1个百分点左右，但对于普通人来说，利率还是很高的。大部分已经发放的房贷利率都在5%左右。特别是2016-2021年，商品房市场高位运行，当时抵押贷款利率一般在5%以上。问题是存款和保本理财的利率普遍低于3%。

　　例如，5年期定期存款利率一般为1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益高于存款的货币基金，2022年收益低于存款利率。在普通人眼里，过去银行理财没有风险，但现在波动很大，甚至有负回报。2022年，资产管理产品相对收益较高，本金亏损现象不断出现。没有比较就没有伤害，所以，抵押贷款利率很高。

　　记得2014-2017年，当时创业创新风起云涌，房地产一年比一年高。社会融资需求旺盛，金融环境宽松。金融机构发行了大量的融资产品，普通人可以随意找到6%-10%的投资品种，大部分都是刚性支付的。因此，即使当时抵押贷款利率超过5%，也相对便宜。所以当时大家买房的时候，都想多申请房贷，少付首付，余额存款搬到理财和资产管理。

　　现在，情况不同了。抵押贷款利率上升，财务收入下降，自然会发生“尽可能多地申请抵押贷款”到“争取提前还贷”的逆转。最近理财收入大幅下滑，甚至破净，导致大规模赎回。如何处理回到存款账户的钱？人很聪明，简单的加减法很清楚，提前还贷是最好的选择，相当于变相理财。此外，还有一个非常重要的触发因素，即近期抵押贷款利率的动态调整。

　　根据央行政策，70个大中城市中，38个城市的首套房贷利率在2023年没有下限。这70个城市都是人口规模和经济基本面最高的城市。全国有200多个地级市，这些城市的房价大多在下跌。因此，未来全国绝大多数城市首套住房贷款利率将取消下限。对于股票抵押贷款来说，高利率的缺点更为突出。这时，要么还贷，要么还贷后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

　　对银行而言，近年来实体贷款利率明显下降，2022年下降34个基点。国家还要求利率较低的中小微贷款比例不低于30%。因此，抵押贷款是一种高质量的资产。与此同时，2022年居民存款同比增长近8万亿元，包括理财赎回资金、预防性储蓄、买房延迟资金，多为定期存款。资本成本增加，增量抵押贷款申请下降，股票抵押贷款提前偿还，银行收入自然受到影响。

　　2021年上半年，普通人“排队等贷款”，现在却是“排队等贷款还款”。一年多来，出现了如此大的对比，背景是对房地产市场的预期逆转。过去，人们普遍认为房价会上涨，资产收入远远大于抵押贷款利率上升的成本，人们对抵押贷款利率并不敏感。现在，对房价的预期已经逆转，房屋成本也充分显现，包括抵押贷款、房地产、折旧等，这也是近期房地产市场低迷的根源之一。

　　只要抵押贷款利率高于财务管理利率，只要房价仍在下跌，居民预期房价下跌，就会有提前偿还贷款的动机。房价下跌城市的抵押贷款利率不再设定下限。一方面，它是为了缩小抵押贷款利率与银行金融产品利率之间的倒置范围，另一方面，它是为了减少抵押贷款利率来缓冲房价下跌。与此同时，近期楼市政策更多地转向需求侧救助，目的也是鼓励大家买房，缓解房价下跌的预期。为了在短期内稳定房地产市场，我们必须这样做。