外墙饰面作为建筑物的“外衣”，犹如人体皮肤一般，外墙饰面一方面体现了小区的档次感及品质，另一方面由于外墙饰面本身的“脆弱性”，也使得外墙饰面问题层出不穷。

外墙饰面工程作为甲供或者甲指乙供的分项工程，其重要性和特殊性主要表现在如下几个方面：

① 外墙饰面成本受材质成本的影响较大。

外墙饰面工程材质的综合单价从几十元到上千元不等（如下表），其成本的离散型较大，所以外墙饰面的成本控制往往与材质关联性较高，固项目初期的产品定位十分重要，稍有偏差就会造成成本偏离市场定位需求。

序号

材质

综合单价

备注

1

外墙普通涂料（平涂）

40~50元/m2

2

外墙弹性涂料（拉花）

50~70元/m2

3

真石漆

100~150元/m2

与品牌、岩片配置比例、色彩有关

4

多彩石（多彩涂料）

90~120元/m2

5

质感漆

110~130元/m2

6

面砖

110~130元/m2

7

一体板（硅钙板）

280~350元/m2

含保温层，以EPS保温测算

8

超薄石材一体板（石材面层）

450~550元/m2

含保温层，以EPS保温测算，普通石材面层12mm，背栓固定。

9

干挂铝板

600~1000元/m2

2.5mm铝板

10

干挂石材

800~1200元/m2

不含保温层，以EPS保温测算，普通石材面层25mm，龙骨固定。

11

玻璃幕墙

1000~1800元/m2

备注

以上价格仅供分析使用，实际价格与市场、地区、材料等均有出入

案例:我们以济南市住宅项目为案例，大体测算一下建筑材质对成本的影响。

本项目33层，平面及基本信息如下表：

建筑平面图

基本信息

本项目外墙饰面面积：

项目特征计量单位工程数量1.基层类型、喷刷部位:外墙2.涂料种类、刷喷要求:1.外墙弹性涂料 2.刷弹性底涂，刮柔性腻子 （达到规范及竣工验收要求）m213531.021.基层类型、喷刷部位:出屋面楼梯间 机房 风井外墙 女儿墙内侧墙面 2.涂料种类、刷喷要求:1.外墙弹性涂料 2.刷弹性底涂，刮柔性腻子 （达到规范及竣工验收要求）m21263.2

本项目外立面率：（13531.02+1263.2）/13310.56=1.11

注：外立面率：外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率

假设项目以弹性涂料（综合单价50元/m2记取）和以干挂石材（综合单价800元/m2记取)，单体建安成本造价2200元/m2.

方案一：涂料总价=74万，建安成本占比 （地上地下建筑面积14195m2)=2.37%；

方案二：干挂石材总价=1183.5万，建安成本占比 （地上地下建筑面积14195m2)=37.9%（此时忽略干挂石材对单体建安成本的增量）；

在基本的假定（当然忽略了很多变量）下，外墙材质建安成本的波动性在2%~38%，也就是说外墙材质对成本影响波动很大，开发商应重点关注外墙材质。

② 外墙饰面的工艺、施工难易及维护千差万别

弹性平涂

弹性拉毛

水包水涂料

真石漆

质感漆

干挂石材

（图片部分来源：三棵树，点击查看大图）

外墙饰面材料的使用除了与项目档次有关系之外，还有就是涉及到饰面材料本身的耐久性及施工性能，每一种材料都有各自的优势及劣势，在使用的时候应重点考虑材料本身的特性，甚至要考虑与材料配套的材料特性。

比如：弹性平涂厚度相对较薄，在北方地区使用易产生细小裂缝。保温材料如岩棉等非块状材料，不易采用弹性平涂涂料，也考虑了弹性平涂抗裂性交差的原因。

还有就是材料本身的抗污性、耐久性以后后续维护打理性上各种相同，都需在材料选择时考虑。

由于外墙饰面工程本身的价格波动性较大，所以开发商在使用时都需做限额设计，各大开发商在限额设计时，有如下几点控制细则：

（一） 控制体形系数

在我的文章中，不仅一次的提到控制体形系数的好处：

① 体形系数与建筑节能：体形系数每增加0.01，能耗增加2.5%；

② 体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢量指标越高。

③ 体形系数与结构产业化：体形系数越小，其建筑/结构越规整，其预制构件标准化越利于实现。

金地集团：

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)

体形系数作为建筑方案中重要的控制内容，其涉及节能、外墙饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产核心成本指标，控制体形系数的重要性不言而喻；但是，在诸多开发商缺乏设计标准化（尤其是户型及交通核无法标准化的前提下）的前提下，很难对体形系数的控制游刃有余，更别提成本控制的前置化。

（二） 饰面工程与项目档次

刚需楼盘配相对低端档次涂料，高端楼盘配高端外墙饰面，但应控制高端饰面材料的配比。

中梁地产：

数据来源：中梁地产集团住宅产品适配标准（V2.0版-2016年）

金地集团：

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)

禹洲地产：

禹洲住宅产品配置标准

外墙涂饰必定与项目楼盘的档次有必然联系，表现在高端楼盘使用高端外墙材质，反之采用相对低端的材质，另外，控制外墙涂饰的材质及比例，约束材质的品牌对成本的控制至关重要。

（三）约定外立面率限额

外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率，一方面外立面率与体形系数相关联，另一方面外立面率与建筑风格（或者建筑装饰线条）有很大关系。

根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：

序号

项目类型

外立面率

备注

1

普通住宅（刚需）

1.15~1.25

高层住宅

2

中档住宅（首改）

1.2~1.3

高层住宅

3

中档住宅（再改）

1.25~1.4

高层住宅

4

豪宅

1.4~1.5

多层为主

中梁地产：

外立面率高层1.15洋房1.3别墅类1.6

案例：两个楼盘，一个刚需住宅类项目A（ARTDECO风格）和一个改善类住宅类项目（法式风格），其代表性立面和墙身图参下图所示：

项目A的外立面率为1.2，项目B的外立面率为1.35，以地上面积10000m2来计，项目A总外饰面面积为12000m2，项目B总外饰面面积为13500m2，两个项目外饰面差值为1500m2，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1500/12000=12.5%。

外墙的风格应符合楼盘的整体定位，楼盘档次越高其建筑风格越复杂，也就是外立面率越高，成本也越高。

（四）约定外墙材质采购价格

中梁地产：

数据来源：中梁地产集团住宅产品适配标准（V2.0版-2016年）

绿城集团：

绿城集团中式 VILLA产品配置标准及成本限额指标（试行版）

金地集团：

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)

禹洲地产：

禹洲住宅产品配置标准

（五）控制可售比

房地产销售中，为了提高销售溢价，一般采用赠送面积的形式，如利用设备平台、飘窗或阳台等，赠送的面积对外墙饰面工程也会产生比较大的影响，这里我们引入可售比的概念，即可售面积/总建筑面积（每个公司计算规则都有一定的差异），

下表引入金地集团可售比指标：

根据项目定位合理的选择控制可售比和户型赠送面积，对于不可售的面积设备平台、飘窗或阳台等要控制赠送比例，慎重控制大面积改造空间、无功能空间和灰空间的利用，减少外墙饰面工程无效浪费。

外墙饰面表面上仅为一个分项工程，但是基于成本控制角度下的维度却是有多项，使用单一的成本控制策略显然无法起到较好的成效。

房地产成本的管理思路早就从第一阶段成本核算型，走过了第二阶段成本控制型阶段，目前基于成本策划型的全生命周期管理思路已经开始。

要想合理的控制建筑饰面成本，要强化如下几个内容：

① 加强前端设计管控，推行成熟产品的标准化，尤其是方案阶段的户型、交通核、立面标准化，否则很难控制住体形系数、外立面率等重要参数。

外立面标准化控制手册

海亮地产标准化之立面设计导则

② 实行战略集采，降低战略采购价格。

③ 外墙材质的选择应根据楼盘定位、精品档次、建筑使用环境、工艺技术、施工等多方面考虑。

来源：胖栋有话说（RealEstateDesigner）本文已获授权，对原作者表示感谢。

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