70城房价涨幅普遍扩大，源自交易量的升温。

虽然调控持续施压，但房价上涨的惯性仍然存在。

2月23日，国家统计局发布数据显示，1月，房地产市场运行总体平稳，但各线城市房价环比涨幅均较此前有所扩大。其中，一线城市的房价继续领跑。

具体来看，1月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比去年12月扩大0.3个百分点；二手住宅价格环比上涨1.3%，涨幅扩大0.7个百分点。涨幅和增速均高于二三线城市。

资金充裕和预期升温，被认为是房价普遍上涨的主要原因。其中，对学区房的追捧，导致一线城市的房价涨幅领先于其他城市，也使得二手房价格涨幅明显高于新房。

值得注意的是，这是在楼市调控不断加码的背景下发生的。整个1月，中央和各地出台楼市调控政策近40次。当月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。

分析人士指出，1月的房价涨势，延续了去年四季度以来的惯性。但从当下的态势来看，政策调控与房价上涨的博弈，有可能成为全年的主旋律。

火爆的学区房

70城房价涨幅普遍扩大，源自交易量的升温。来自贝壳研究院的数据显示，2021年1月，重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%，其中一线城市的总成交环比增幅在29%，且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，成交升温的原因有二：一是资金驱动，前期货币宽松下资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动，前期的市场升温，使购房者入市节奏加快，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。

与一线城市相比，二三线城市的房价涨幅相对温和。今年1月，31个二线城市新房和二手房价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅扩大0.1个百分点。

一线城市房价领涨的局面，从去年四季度就已出现。分析人士普遍认为，其背后体现出区域格局的变化，即随着棚改的“退潮”，三四线楼市出现阶段性降温，一二线城市的价值凸显，并重新成为市场热点。

去年年末以来，深圳、上海等地一度出现“打新潮”，并引发投资投机性需求入市。其中，一些城市的“房号”被炒出高价，使得房屋的实际交易成本进一步增加。

从区域分布看，“南热北冷”的局面仍然存在。新房方面，太原、哈尔滨、秦皇岛等北方城市降温明显；二手房降幅较大的哈尔滨、长春、锦州等城市，均位于东北地区。58安居客房产研究院分院院长张波指出，这一方面是和城市本身的热度相关，另一方面是受天气影响，冬季本身也是东北区域的销售淡季。

此外，学区房交易火爆，也成为1月楼市的一大特点。这也导致热点城市二手房的价格涨幅普遍高于新房。

今年1月，深圳、广州、上海的二手房价格环比涨幅分别达到1.7%、1.4%、1.3%，位列70大中城市的前三名。在此过程中，学区房的拉动作用被认为“功不可没”。

中原地产首席分析师张大伟认为，除了学区房交易的惯性热潮外，受疫情及其他因素影响，大量的出国读书的人群回流，也增加了这部分市场需求。

二手房价格涨幅偏高，还与新房的“限价令”有关。在多数城市，限价政策主要作用于新房市场，二手房交易因分散、随机等特征，价格受限相对较少。在市场升温期，二手房的价格涨幅也往往高于新房。

博弈时代

1月同样是调控政策频繁出台的时段。据不完全统计，整个1月，中央和各地出台楼市调控政策近40次。

从打击范围来看，包括一线城市在内的东部热点城市，成为调控的主要对象。1月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。从各地的政策内容上看，假离婚、经营贷、租赁市场乱象是政策调控的重点领域。

“市场上依然存在炒作者。”张波向21世纪经济报道表示，既有炒房者在部分城市频频露头，也有部分房地产从业者跟风炒作，对市场的合理预期产生影响。

另一方面，消费贷、经营贷等资金大量进入房地产，也被认为是推涨房价的原因。有一种观点甚至认为，楼市在岁末年初出现翘尾的核心原因，即是与经营贷进入楼市有关。

实际上，热点城市的调控政策大多在1月下半月出台，由于政策真正起效需要一个周期，这也使得1月的房价仍然出现惯性上涨。

进入2月，调控的效果开始慢慢浮现。贝壳研究院数据显示，2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落，业主报价由涨转跌。

该机构认为，今年2月，预计70城商品住宅销售价格涨幅有所收窄。

许小乐认为，近期政策与市场的博弈，几乎奠定了全年的基调。“2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年，总体看，房价涨幅会较2020年有所收窄。”

具体而言，仍有一些城市存在房价上涨的压力，而调控政策的加码也随时会出现。按照贝壳研究院的统计，从节后首周的二手房市场景气指数看，长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。

进入2月，北上广深及杭州等地已纷纷升级调控政策，倪虹还带队到北京调研会商房地产调控工作。分析人士认为，面对即将到来的传统“小阳春”，调控政策有继续加码的可能。

另一重博弈则存在于买卖双方之间。北京某房产销售代理公司相关负责人向21世纪经济报道表示，今年北京的地价高企、不限价项目增多，未来房价存在一定的上涨压力，并会反过来影响购房者的热情。可以预见的是，同样的情况也可能出现在二手房市场。因此，在经历一段时间的横盘期后，买卖双方的博弈也将在今年加剧。